マンションの外壁工事！費用・工期・工程・注意点などを解説
マンションの外壁工事は、建物の安全性や美観を維持し、資産価値を保つために欠かせない重要な工事です。特に築年数が経過したマンションでは、外壁のひび割れや雨漏りなどのトラブルが発生しやすく、早めの対応が求められます。そこで本記事では、マンション外壁工事の必要性やタイミング、工程、費用、注意点などをわかりやすく解説します。
マンションの外壁工事が必要な理由
マンションの外壁工事は、見た目を美しく保つだけでなく、建物の劣化を防ぎ、住まいの機能性や資産価値を維持するために欠かせません。特に長期間にわたって多くの入居者が暮らすマンションには、外壁の不具合が大きなトラブルを引き起こすリスクがあります。ここでは、外壁工事がなぜ必要なのか、具体的な理由を3つの視点から解説します。
経年劣化によるひび割れや剥がれを補修するため
マンションの外壁は年月の経過とともに少しずつ劣化が進み、ひび割れや塗装の剥がれが発生することがあります。紫外線や雨風など、自然環境によるダメージが、主な原因です。
ひび割れや剥がれを放置すると、次のようなリスクがあります。
- ひび割れが放置されると、雨水が浸入して内部構造を傷める恐れがある
- タイルや塗装が剥がれた部分は見た目に悪影響を与え、住民の満足度が低下する
初期のうちに、外壁の劣化を適切に補修することが重要です。劣化を放置せず、早めに対処することで、建物全体の寿命を延ばすことができます。
雨漏りや断熱性の低下を防ぐため
外壁工事では、防水性の強化や断熱性の向上も目的の一つです。
外壁の防水機能が失われると、雨漏りの原因になります。
- 雨水が建物内部に浸入すれば、鉄筋のサビや内部の腐食を引き起こす
- 構造体の安全性にまで悪影響を与えることがある
外壁のひび割れや隙間から風が通るようになると、断熱性能が低下してしまいます。
- 冷暖房効率が悪くなり、光熱費が増加する
- 快適性が低下し、生活面の支障も出る
防水や断熱の施工は、外壁工事でしっかり対応すべき重要なポイントです。
美観と資産価値を維持するため
マンションの外壁は、第一印象を決める大切な要素です。定期的な外壁工事を行うことで、建物の外観を清潔に美しく保ち、管理状態の良さをアピールできます。
外壁に汚れやシミ、ひび割れなどが目立つと、築年数以上に老朽化したイメージを与えてしまいます。
- 入居希望者や購入検討者にとってマイナスの印象となる
- 空室リスクや資産価値の低下を招くリスクが高くなる
マンションの外壁工事は、住民の満足度を向上させて、将来的な資産価値を安定させるためにも重要です。
マンション外壁工事は築何年で行うべきか？
マンションの外壁工事は、建物の寿命や居住環境に大きな影響を与えるため、適切なタイミングで実施することが重要です。築年数を目安に大規模修繕を計画することが一般的で、点検結果に応じて柔軟に判断する必要があります。ここでは、マンション外壁工事を行うべきタイミングや定期点検、工期の目安について詳しく解説します。
大規模修繕のタイミングは築10年前後
マンションの外壁工事を含む大規模修繕は、築8～15年を目安に実施されることが一般的です。マンションの建築から8〜15年が経過すると、外壁材や防水層、コーキングなどが紫外線や雨風の影響により劣化し始めます。
特に最初の10年は、外観の劣化が目に見えて現れることが少なく、工事の必要性が軽視されがちですが、内部ではすでに防水機能の低下などが進行している場合があります。
- 修繕時期が遅れると、ひび割れや漏水などの重大なトラブルにつながる
- トラブルが大きくなると、補修費用も増大する
そのため築10年を過ぎる段階で、修繕計画を立てることが望ましいです。
適切な時期を見極めるための定期点検
外壁工事の時期を見極めるためには、定期的な建物診断が欠かせません。国土交通省のガイドラインでは、長期修繕計画に基づき定期点検を実施することが推奨されています（※）。
※参照元：【PDF】国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン」（111-114ページ）
（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747006.pdf）
外壁の定期点検では、専門家が以下の項目を調査し、補修の必要性を判断します。
- 外壁のひび割れ
- 塗装の剥がれ
- 防水性の低下
定期点検を通じて目に見えない劣化も早期に発見できるため、修繕工事のタイミングを的確に捉えることが可能です。
トラブルを防止する早期の対応
外壁の劣化を放置すると、雨漏りや剥がれによる事故、さらには近隣への被害など、さまざまなトラブルにつながります。
たとえば外壁のタイルが落下して通行人にけがをさせた場合、マンションの管理組合や所有者が損害賠償責任を問われるリスクがあります。
- リスクを未然に防ぐためには、定期点検で劣化の兆候を把握する
- 必要に応じて、早期に補修を行う
初期の段階でひび割れやシーリングの劣化などを修繕しておけば、費用を抑えられ、建物全体の耐久性を高めることにもつながります。
工期の目安
マンション外壁工事の工期は、規模や劣化の程度によって異なり、数か月～1年以上です。
- 50戸未満の小規模マンション ：数か月程度
- 50～100戸の中規模マンション：半年程度
- 100戸以上の大規模マンション：1年前後～1年以上
工事期間中には、仮設足場の設置から高圧洗浄・下地補修、塗装・防水・コーキング工事、完了検査・立ち合い検査などが行われます。天候による影響や予期せぬ劣化の発見により、期間が延長されるリスクがあります。
そのため管理組合があらかじめ余裕をもってスケジュールを立て、全体の流れを把握しておくことが重要です。
マンション外壁工事の主な工程
マンションの外壁工事は、見た目を美しく保つだけでなく、建物の安全性や快適性を維持するために複数の工程を経て行われます。住民が安心して工事に臨むことができるように、管理組合が工程ごとの作業内容を把握しておくことが重要です。ここでは、外壁工事の代表的な6つの工程をわかりやすく解説します。
仮設足場の設置
まず最初に行われるのが、仮設足場の設置です。高所作業を安全かつ効率的に行うために欠かせません。作業員の安全確保はもちろん、外壁のすみずみまで手が届くように足場を組むことで、丁寧で確実な施工が可能になります。
足場設置作業前には、住民への通知が必要です。
- マンションの規模によって、数日～数週間程度がかかる
- 防音シートや飛散防止ネットなどが取り付けられ、住民や周辺への配慮も図られる
- 組立時には金属音が発生する
安全かつスムーズな工事のスタートには、しっかりとした足場の設置が不可欠です。
高圧洗浄と下地補修
足場が完成したら、次は高圧洗浄と下地補修を行います。
高圧洗浄では、外壁表面に付着した汚れやカビ、劣化した塗膜などを強力な水圧で洗い流します。洗浄後は、壁のひび割れや欠け、浮きなどの損傷を調査し、下地の補修作業を実施します。
- 高圧洗浄を怠ると塗装の密着が悪くなり、仕上がりや耐久性に悪影響が出る
- 下地の状態が悪いまま次の工程に進むと、塗装の剥離や再劣化の原因になる
高圧洗浄と下地補修では、細かく丁寧な作業が求められます。長持ちする外壁仕上げのためには、工事の準備作業が重要です。
外壁の洗浄方法をまとめてありますので、次の記事も併せてご覧ください。
コーキング工事
コーキング工事（シーリング工事）は、外壁の隙間や目地に充填材を打ち直す作業で、雨水や湿気の侵入を防ぎます。古いコーキング材をすべて撤去し、新たに充填し直す「打ち替え工法」が一般的で、防水性や柔軟性を回復させる効果があります。
特にタイルやALCパネルでは、目地のコーキング材が劣化しやすいため、定期的な打ち替えが必要です。
- コーキングの劣化を放置すると、内部の断熱材や鉄骨が傷む原因になる
- 構造体が劣化すると、大きな修繕費が発生してしまう
外壁工事において見落とされがちですが、コーキング工事は非常に重要です。
塗装工事
下地が整ったら、外壁の塗装作業に入ります。塗装は、美観の回復とともに、紫外線や雨風から外壁を守る保護膜としての役割も担います。
通常は、下塗り・中塗り・上塗りの3工程で仕上げられ、それぞれに役割があります。
- 下塗りには密着性を高める効果がある
- 中塗りと上塗りで仕上がりの色やツヤ、防汚性、防カビ性などを付与する
重ね塗りによって、耐久性が高まります。使用する塗料の種類（シリコン・フッ素・無機など）によって耐用年数や価格が変わるため、工事前に検討することが重要です。
防水工事
マンションの屋上やバルコニー、庇（ひさし）などの部分には、防水工事が欠かせません。防水工事は、水の浸入を防ぐことで、建物の構造を守る重要な役割を果たします。
特に経年劣化によって防水層にひび割れや浮きが生じている外壁を放置すれば、雨漏りの原因になります。
- ウレタン防水やシート防水、FRP防水、アスファルト防水などの工法がある
- 施工箇所や状況に応じて、適した工法が異なる
たとえば、ウレタン防水は複雑な形状に対応できるため、ベランダやバルコニーなどに適しています。防水工事は、住まいの安心と建物の長寿命化を支える工程です。
完了検査と引き渡し
すべての施工が完了した後には、専門家による完了検査と管理組合への引き渡しが行われます。
完了検査では、外壁の施工状態が総合的にチェックされます。
- 工事内容が設計通りに施工されているか
- 塗装やコーキングの仕上がりに不備がないか
- 仮設物が適切に撤去されているか
問題がなければ工事完了報告書が発行され、管理組合へ引き渡されます。引き渡し後は、施工会社が設定する保証期間に基づき、万一の不具合にも対応できる体制が整います。完了検査と引き渡しは、マンション外壁工事を無事に終えるための重要なプロセスです。
マンション外壁工事の費用
マンションの外壁工事は、建物全体に関わる大規模な工事となるため、多くの費用がかかります。工事費用を正確に把握することは、修繕計画立案や予算管理のために非常に重要です。ここでは、工法ごとの単価や費用に影響する要素、管理組合の費用分担方法についてわかりやすく解説します。
工法別の単価
マンションの外壁工事費用は、使用する工法によって異なります。
| 外壁工事の工法 | 単価 |
| コーキング工事 | 1㎡あたり2,000-10,000円程度 |
| 塗装工事 | 1㎡あたり1,000-5,000円以上 |
| 防水工事 | 1㎡あたり3,000-10,000円以上 |
ただし建物の立地や施工の環境、面積、材料の種類などによって、工事の単価は変動します。たとえば塗料にはシリコン・フッ素・無機塗料などがあり、防水工法にはウレタン・シート・FRP・アスファルト防水などがあります。
工事の内容によって単価が大きく変わるため、相見積もりを取って比較検討することが大切です。
費用に影響する要因（階数・劣化状況・立地など）
外壁工事の費用は、工法以外にもさまざまな要因によって上下します。
具体的な要因として、階数・劣化状況・立地が挙げられます。
- 建物の階数が高くなるほど足場の設置が複雑になるため、コストが増加する
- 築年数が古く劣化が進むほど補修範囲が広くなり、工事日数や材料費も多くかかる
- 交通量の多い道路沿いや密集地では、安全対策や搬入出の追加費用が発生する
他にも、外壁の形状や素材、過去のメンテナンス履歴なども、マンション外壁工事費用に影響します。専門業者による現地調査を受けたうえで、実情に合った予算を立てることが重要です。
費用の分担と修繕積立金の活用
基本的に管理組合が主体となってマンション外壁工事を計画し、区分所有者（住民）が費用を分担します。
一般的なマンション管理組合では、将来的な修繕に備えて「修繕積立金」を毎月積み立てています。
- 積立金を活用することで、急な費用負担を軽減できる
- 積立金の残高が不足している場合は、追加の一時金徴収やローンを検討する
- 専有面積に応じて、費用分担の割合が決まる
費用の分担と修繕積立金は、管理規約に従って公平な条件で決定されます。工事費用のトラブルを防止するためには、計画的に積み立てを行い、工事の数年前から準備を始めておくことが重要です。
マンション外壁工事中の注意点と住民への配慮
マンションの外壁工事は長期間にわたり行われるため、住民の生活に少なからず悪影響を与えます。快適な居住環境を維持するためには、工事中の騒音や臭気、ベランダの使用制限などを事前に周知し、住民に配慮することが必要です。ここでは、外壁工事中に気をつけたい注意点と住民に配慮する方法をご紹介します。
騒音・臭気・日当たりの悪さ・作業員の視線など
外壁工事中は、住民の生活環境にさまざまな悪影響が及びます。あらかじめ住民に説明し、工事業者にできるだけ日中の在宅時間を避けてもらう工夫が必要です。
| 工事中の悪影響 | 詳細 |
| 騒音 | 足場の組み立てや高圧洗浄、塗装作業の際に、大きな騒音が発生する |
| 臭気 | 塗料やシーリング材の使用により、独特のにおいが漂う |
| 日当たりの悪さ | 足場に設置されるシートによって日当たりや風通しが悪くなり、室内が暗くなる |
| 作業員の視線 | 作業員の視線が気になる際には、カーテンを閉めざるを得ない |
上記の悪影響を完全に避けることは難しいものの、生活リズムに配慮することで、住民の不満を軽減できます。
ベランダ・バルコニーの使用制限（洗濯物の干し方など）
工事期間中は、ベランダやバルコニーの使用に制限がかかります。
- 塗装や防水作業を行う際は、ベランダへの立ち入りが禁止される
- 物干しや植木鉢の移動を求められる
- 塗料の飛散や臭気の影響により、洗濯物を外に干すことができない
ベランダ・バルコニーの使用制限は、数日から数週間続く場合があります。住民の不便を最小限に抑えるためには、代替案として浴室乾燥機や室内干し用のラックなどの活用も提案しましょう。
不満やトラブルを防ぐためには、あらかじめ説明と対策をしておくことが重要です。
スケジュールの共有と周知方法
外壁工事による住民への悪影響を最小限にするためには、スケジュールの共有が欠かせません。
具体的な周知方法をご紹介します。
| 周知方法 | 具体例 |
| 文書の掲示・配布 | ①具体的な日程を記載した文書を配布する 「ベランダの立ち入り禁止は〇日から〇日まで」 「〇月〇日から〇号棟の洗浄作業を開始する」 ②住民が必ず目にする場所に掲示する 「エントランスホール」「エレベーター前」 |
| チャットアプリ | ③リアルタイムで情報を発信する 「掲示板アプリ」「LINEグループなどを活用」 |
的確な情報提供と双方向のコミュニケーションを心がければ、住民の理解と協力を得やすくなり、スムーズに工事を進めることができます。
信頼できる外壁工事業者の選び方
マンションの外壁工事は高額で長期にわたるプロジェクトになるため、業者選びが成功を左右します。信頼できる業者を選定することで、工事の品質や住民対応、アフターフォローに至るまで安心して任せることができます。ここでは、マンション外壁工事の業者を選ぶ方法を4つの視点から解説します。
マンション外壁工事の実績があるか
信頼できる業者かどうかを見極めるうえで、マンションの外壁工事に関する実績があるかどうかは非常に重要です。マンション工事の規模は戸建て住宅に比べて大きく、工事業者に管理組合との調整や住民への配慮などのノウハウが求められます。
次のような方法で、工事業者の実績を確認しましょう。
- 施工事例の資料や写真を見せてもらう
- 「10棟以上」「防水工事」などの具体的な内容を説明してもらう
豊富な実績のある工事業者であれば、予期せぬトラブルにも柔軟に対応できるため、安心して任せられます。
見積もり内容が明確か
見積もり内容が明確であることも、信頼できる業者を見極めるための条件です。不明瞭な項目や「一式」表記が多い見積書では、工事開始後になって追加費用が発生するリスクが高まります。
相見積もりを取ることで、適正価格を見極める参考になります。次のポイントをチェックしながら、各業者の見積書を比較しましょう。
- 材料費・人件費・諸経費などの項目に分けられているか
- 工法ごとの単価が記載されているか
- 疑問点を質問したときに根拠をもって説明してくれるか
見積書は価格だけでなく、業者の誠実さも表す重要な判断材料です。
保証の期間と内容が明示されているか
工事後の不具合に備えて、保証の期間と内容を必ず確認しておきましょう。一般的に、マンションの外壁工事では、シーリングや塗装、防水などの施工箇所ごとに、保証期間が設定されます。
保証の期間と内容によって、将来的な安心感が大きく変わります。
- 「塗装10年」「防水5年」など、具体的な年数と適用範囲が明示されているか
- 保証書の交付があるか
- トラブル時に無償で補修してもらえるか
曖昧な説明や口約束ではなく、契約書や保証書に保証内容を明記してくれる業者を選びましょう。
アフターサービスが充実しているか
マンションの外壁工事業者を選定する際には、工事完了後の対応に注目する必要もあります。信頼できる業者は、施工後の定期点検や無料相談などのアフターサービスを提供しています。
「5年後に無料で点検を実施する」「トラブルが発生した際にすぐに駆けつけてくれる」といったサポートがあると、万が一の際に迅速な対応が期待できます。
- アフターサービスの有無は、施工後の満足度や住民の信頼感にも影響する
- 契約前にアフターサービスの内容を確認する
継続的なサポートを約束してくれる業者なら、長く安心して付き合えるパートナーとなるはずです。
マンション外壁工事を成功させるための管理組合の対応
マンションの外壁工事を円滑に進めるためには、管理組合の適切な対応が不可欠です。費用面だけでなく、住民との調整や業者との契約手続きなど、多くの業務を伴います。ここでは、工事の事前準備から相見積もり、補助金・助成金の申請、契約、進捗管理まで、管理組合に求められる対応について詳しく解説します。
事前説明会による合意形成
マンションの外壁工事を行う際は、まず住民との合意形成が最優先です。なぜなら外壁工事は共有部分の大規模修繕にあたるため、区分所有者の理解と協力がなければ進めることができないからです。
そこで工事の必要性や費用、スケジュール、住民への影響などを丁寧に説明するために、事前説明会を開催することが効果的です。
- 住民の抱える疑問や不安を解消することで、工事中のトラブルを防止できる
- 丁寧な対応が、管理組合の信頼性を向上させる
合意の精度と住民の安心感を高めるためには、一度の説明会で終わりにせず、段階ごとに継続的に実施することで必要です。
補助金・助成金の活用
マンションの外壁工事は高額になるため、国・地方自治体の補助金や助成金制度を活用することで、費用負担を軽減できます。
耐震補強や省エネ塗料の施工といった一定の条件を満たすことで、外壁工事費用の一部が補助・助成される場合があります。
- 申請には事前の書類提出や審査が必要になる
- 申請期間が限られているため、早めに情報を収集する
- 国や自治体の公式サイトに募集要項が掲載されている
- 管理組合・管理会社・施工業者の連携が必要になる
補助金・助成金制度の活用は、住民の経済的負担を和らげる有効な手段です。
相見積りによる業者の選定
信頼できる業者を選ぶためには、相見積りを取ることが必要です。1社の提案だけでは工事の費用や内容の妥当性を判断できず、契約後に「もっと良い条件があったのでは」と後悔することになりかねません。
相見積もりを取る際のポイントは、以下の通りです。
- 複数の業者に現地調査を依頼する
- 費用だけでなく、工事の内容や期間、保証条件などを比較検討する
- 専門知識のあるコンサルタントや管理会社にサポートしてもらう
住民への説明責任を果たすためにも、透明性のある業者選定のプロセスが求められます。
契約の流れ
マンション外壁工事を依頼する業者が決定したら、次は契約手続きに移ります。
- 契約前に、「基本合意書」や「仮契約書」を交わす
- 住民総会での決議を経て本契約に至る
- 「工事請負契約書」に金額や工期、範囲、支払い条件、保証内容などを明記する
契約書は、工事開始後のトラブルを防ぐために非常に重要です。文書化された契約内容を関係者で共有し、疑問点を残さないことが成功のカギとなります。
管理組合として、契約内容の理解と説明責任をしっかり果たしましょう。
工事の進捗管理
外壁工事中は、管理組合が進捗を正確に管理することで、予定通りに安全に工事を終えることができます。
定期的に業者と打ち合わせを行い、工程ごとの進行状況を確認することが重要です。
- 施工の質を保つためには、第三者機関による中間検査や完了検査を導入する
- 工事に遅れや不備が生じた場合には早期に対処する
- 進捗状況を住民に共有し、掲示板や回覧などで情報発信を行う
工事現場との橋渡し役として住民に安心感を与えるために、管理組合の役割は非常に重要です。
まとめ：計画的にマンションの外壁工事を進めよう！
マンションの外壁工事は、建物の寿命を延ばし、住環境や資産価値を守るために欠かせません。トラブルを避けるためには、工事の適切なタイミングや信頼できる業者の選定、住民との丁寧な合意形成などが重要です。管理組合は長期的な視点で計画を立て、安心・安全な住まいづくりを目指しましょう。
Ti-PROOFでは、専門的な知識と豊富な実績をもとに、お客様の所有する建物に適した外壁工事をご提案しています。
確かな品質と安心のアフターサービスで、建物の資産価値を守りますので、まずはお気軽にご相談ください。
